购买汕尾二手房不注重这些环节与步骤,小心惹麻烦!
    2017-07-07   菌主发布
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在汕尾,购买二手房相对于一手房来说,可能价格方面会比较优惠。但是二手房涉及的法律关系比一手房复杂,交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。这些环节如果处理的不好,就容易引发相关的纠纷,下面介绍几个二手房购买流程中要注意的几个关键环节,以及购买七大步骤。


关键环节



1
购楼时要多了解楼盘信息

  

  要尽可能详细地掌握楼盘的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时,要掌握小区配套情况,包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解楼盘、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容,并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的他项权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等,以确保除了房屋本身以外的价值的可靠性和真实性。


2
把握好买楼过程的关键环节


  强制性法律规定,没有取得产权证的房屋不能转让。因此买二手房一定要查验房主的产权证,没有产权证的二手房产不能购买。转让无产权证的房产是不受法律保护。购买产权共有的二手房产要慎重,未经其他共有人书面同意,共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋,一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人,在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明,证明其同意转让该房产,否则该买卖行为无效。


  购买有承租人的二手房,承租人有优先购买权,如果第三人想购买该房,必须有承租人书面放弃购买此房的声明,否则该买卖处于不稳定状态,承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。


3
要加强购房风险的防范


  在通知抵押权人的情况下,购买这类二手楼同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现,抵押权人有权诉之于法律,要求拍卖该房以便实现债权。因此,购买这类房产一定要防风险。尽量不要替业主赎楼,如果赎楼不成功,就会出现较大损失,所以一般由业主委托担保公司或自己赎楼。如有可能,可以咨询律师或交由中介机构去运作,以保证购买二手房的交易安全。


       抓住以上购房关键环节,那买二手房的购房流程就显得很简单,主要分七步走,查找房源--实地看房--产权调查--签订购房合同--办理按揭贷款--产权过户--收房入住,中间的每一个步骤都至关重要,所以,在进行二手房购买的时候要做好每一步的实施,以下是购买二手房七大步骤。




七大步骤


1
查找房源


  现在查找房源的方式无非就是朋友介绍或者是通过中介公司介绍,要找一所较好的优质的二手房还是要通过自己一家比三家,才能筛选出来的,但是同时要注意房产中介发布的一些虚假信息,不要贪小便宜。


1
实地看房


  1、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

  2、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

  3、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

  4、考核房屋的市政配套设施。看房时应注意检查房子的水压、电压是否达标,观察户内外电线是否有老化的现象;其他取暖设施是否完备。

  5、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

  6、物业管理的水平。看房要注意该区的物业管理水平到不到位,物业管理公司提供哪些服务,小区管理的安全系数有多高。

  7、了解居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用。

  8、房龄多少。看房是应了解房子是何年何月盖的,房龄还剩多少,以往的住户是否搬走的原因,是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

  9、了解房子周围的邻居。看房的时候也要留意该房子周围的都住了些什么人,可以间接向保安了解周边的邻居的情况。


3
产权调查


  1、要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

  2、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。包括:房主是谁、档案文号、成交价格、房屋平面图等。

  3、查验房屋有无债务负担。所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。


4
签订购房合同


  购房合同的格式请参考:“房屋买卖合同范本”


5
办理按揭贷款


  银行按揭贷款的基本流程如下:

  借款人提供申请资料--银行审核--正式签约购房合同--个人住房抵押贷款合同--办理合同的公证--办理保险业务--办理产权抵押登记--银行发放贷款--借款人还款--贷款还清后,办理抵押--房产注销登记手续


6
产权过户


  备齐资料交房地局收件柜递件,房地局出具收件单。七个工作日后即可立契,立契时受让方需带身份原件,出让方需带身份证原件及共有权人带身份证原件亲自到房地局立契监证窗口办理监证手续。如本人不能亲自到场,需办理委托公证手续。立契后约15个工作日后受让人凭房地局收件单,携带本人身份证交纳工本费及测量费120元后即可领取新的产权证。


7
收房入住


  二手房购房流程的最后一步就是收房,收房要注意做到以下几点:

  1、优设施设备细清点

  2、费用要结清

  3、户口须迁出

  4、质量问题细排查

  5、收楼证明备齐全

  6、《房屋交接书》要签署



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  • 巧巧与合合  2017-08-12  
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