商品房预售制或被取消,房地产行业迎来新的转折点?没那么容易!
    2018-09-27   发布
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近日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容,广东省或会逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

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取消商品房预售制?只是意见而非实施

日前,广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。


一时间,取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。


当晚,广东省房协相关人士向记者表示:


该文件只是征询意见稿,并非真的实施。


住建部房地产市场监管司相关人士同样表示:


情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。


两级机构纷纷出面否认,这件事有意思了。


不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。


如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。


预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

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“炒楼花”简史

预售制是从香港学来的,为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题,但是后来成瘾至今以至于无法自拔。


说起中国的房地产,无法绕开一个人,这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。


45之后,内战爆发,很多人逃往香港避战祸,短短三五年时间,香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走,百废待兴,很多人无房可住,只能住在楼梯上。


没房子就得有人建,但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢?


霍英东第一个想到了分期付款:正式动工前,先收取买家的一部分订金,用买家的钱来盖楼。余款分期支付,第一期先交50%,第二期落妥二楼楼面交10%......


用这个办法,短短一年多,霍英东就在四方街建起100多栋楼,成为香港地产业的老大。


因为历史的原因,这套“炒楼花”的办法,被霍英东传授给内地,而且还做了升级,不但“炒楼花”,还要“炒地花”——土地出让制度。


98年中国正式开启房改,自此之后,内地就翻开了地产金融的新篇章,十八年后的2017年,中国政府卖地收入超过5万亿,这一年财政收入是17万亿。2008年以后,经济一年比一年艰难,但一些城市核心地段的房价,已涨了10倍。


03

预售制的利和弊

预售制有什么好处呢?


首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管分期用,但首付款开发商可以马上用,资金弱的房企,就可以通过这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是用来还原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。


有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款,现在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂量掂量了。


其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。


但同样,预售证有利也有弊。


一旦预售证办理了以后,房子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主们办不了房产证更是头疼。


从1994年算起,到今年为止,中国已经实施了25年商品房预售制度,客观的说,为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。


预售制当时出台的背景,是因为当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,为了加快建设、增加住房供应,所以我们从香港引入了这一制度,商品房预售制加速了整个房企的资金周转,提高了资金使用效率,对房企来说,是空手套白狼的好生意。

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